전월세 중개보수 얼마가 맞을까? 월세 거래금액·상한요율·실비 확인법

8월 17, 2026

전월세 중개보수는 월세 거래금액을 환산한 뒤 지역 조례 상한 안에서 협의합니다. 산출내역, 실비, 부가세와 영수증 확인 순서를 정리합니다.

중개보수 분쟁은 계산기보다 입력값에서 시작한다. 보증금과 월차임을 어떤 방식으로 거래금액으로 환산했는지, 물건 소재지와 중개사무소 소재지 중 어느 조례를 적용했는지, 보수와 실비가 분리되어 있는지를 먼저 봐야 한다. “관행” 대신 산출내역을 요청하자.

청구 총액을 항목별 입력값으로 되돌려야 오류가 보인다. 이 글의 판단축은 거래 종류 → 보증금·월차임 환산 → 적용 조례 → 상한요율 → 협의액과 실비 → 증빙이다. 총 청구액을 보수·실비·세금으로 분해해 계산의 입력값부터 점검한다. 2026년 8월 17일에 확인한 공식 자료를 기준으로 하며, 개인의 처분·수급·분쟁 결과는 관할 기관의 결정이나 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있다.

계산 입력값 점검

입력	확인자료	오류 예
보증금	계약서	예약금과 혼동
월차임	관리비 제외 여부	관리비 합산
거래유형	매매·임대차	오피스텔 용도 오인
지역 조례	중개사무소 소재지	다른 지역 요율 적용

청구서의 모든 숫자를 분해하기

중개보수 한도는 법령과 조례가 정한다

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 중개보수를 받을 수 있도록 하되 한도는 법령과 조례에 따르게 한다.

청구받은 총액에서 먼저 중개보수 본체를 떼어 본다. 거래종류와 계약서상 금액이 계산서 입력값과 같은지 확인해야 요율 논쟁을 시작할 수 있다.

주택 요율은 시·도 조례에서 확인한다

주택 중개보수는 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례가 구체적인 요율 한도를 정한다.

주택 중개보수는 전국 단일 고정액이 아니다. 중개사무소 소재지 조례와 국토교통부령 범위를 확인해 적용표를 정확히 선택한다.

월세 거래금액은 보증금과 환산액으로 계산한다

주택 임대차에서 보증금 외에 월차임이 있는 경우 거래금액은 원칙적으로 보증금과 월차임의 100배를 합산해 산정하고, 그 산정액이 5천만 원 미만이면 보증금과 월차임의 70배를 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

보증부월세는 월차임 환산 과정이 있어 관리비를 월차임에 섞으면 계산이 달라진다. 계약서의 차임과 별도 관리비 항목을 구분한다.

상한요율은 고정요율이 아니라 협의 한도다

상한요율은 반드시 받아야 하는 고정요율이 아니라 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의하는 구조다.

상한요율은 협의 가능한 최고선이다. 계약 전에 예상 거래금액, 적용요율, 예상 보수를 문자나 확인서에 남겨 지급 단계의 놀람을 줄인다.

실비는 보수와 분리해 증빙을 받아야 한다

권리관계 확인이나 계약금 반환채무 보장에 든 실비는 보수와 구분되고 영수증 등 근거를 확인해야 한다.

실비라는 한 단어로 여러 비용을 묶게 두지 않는다. 등기 확인이나 반환채무 보장 등 실제 사용처와 영수증이 있는지를 항목별로 묻는다.

실무에서 빠뜨리기 쉬운 기록

중개보수 계산표에는 보증금과 월차임, 환산 거래금액, 적용 지역 조례, 상한요율, 협의액을 별도 행으로 적는다. 실비가 붙으면 사용처와 영수증을 요청하고 부가가치세는 사업자 과세상태 및 적격증빙과 연결한다. 최종 지급 뒤에는 계산표와 현금영수증 또는 세금계산서를 계약서에 함께 보관해 총액만 남는 일을 막는다.

환산 거래금액이 다른 청구

상황 1. 보증금 1천만 원에 월세를 구한 임차인

포털 계산값만 제시하지 않고 계약서 금액을 환산식에 넣고 중개사무소 소재지 조례의 상한을 확인한다.

중개보수 청구서 검산

계약서에서 주택인지 주택 외 중개대상물인지 확인하고 매매·교환·임대차를 구분한다. 보증부월세라면 보증금, 월차임, 별도 관리비를 세 줄로 옮긴다. 월차임 환산 때 관리비나 주차비를 잘못 넣지 않았는지 중개업소의 계산서와 비교한다.

중개사무소 주소를 확인해 적용할 시·도 조례를 찾는다. 인터넷 계산기 결과를 제시할 때도 어떤 조례와 요율표를 썼는지 저장한다. 상한요율을 곱한 금액, 실제 협의한 요율, 최종 보수를 따로 적는다. 한도액이 있는 구간이라면 요율 계산값과 한도액 중 어떤 값이 적용되는지 확인한다.

실비 청구가 있으면 권리관계 확인, 교통비, 서류발급비처럼 이름을 구체화한다. 법이 허용하는 실비 범위와 실제 영수증이 일치하는지 본다. 편의를 봐줬다는 사례금이나 광고비가 섞이면 근거를 요청한다. 설명을 받은 뒤에도 불명확하면 관할 중개업 담당부서에 문의한다.

사업자등록증에서 과세유형을 확인하고 부가가치세가 별도인지 포함인지 계약 전에 정한다. 카드, 계좌이체, 현금 중 어떤 방법이든 보수 지급증빙을 받는다. 확인·설명서의 산출내역과 실제 영수증 금액이 다르면 차이를 서면으로 정정한다.

청구서 분해

항목	법적 성격	요청할 증빙
중개보수	중개계약 보수	산출내역
확인 실비	권리관계 등 실제 비용	영수증
부가가치세	사업자 과세관계	현금영수증·세금계산서
기타 명목	한도 초과 여부 점검	구체적 근거

중개보수 청구서 FAQ

1. 상한요율을 무조건 다 내야 하나요?

상한 이내에서 협의하는 구조입니다. 계약 전에 예상액과 산출근거를 서면으로 확인하세요.

2. 월세 거래금액은 어떻게 계산하나요?

원칙은 보증금과 월차임의 100배를 합산하는 방식입니다. 이 산정액이 5천만 원 미만이면 보증금과 월차임의 70배를 합산해 거래금액을 산정합니다.

3. 실비는 중개보수에 포함되나요?

별도 청구될 수 있으나 법정 범위와 실제 지출 근거를 확인해야 합니다.

4. 현금으로 주면 영수증을 못 받나요?

지급수단과 무관하게 산출내역과 적격증빙을 요청하세요.

5. 계약이 깨져도 보수를 내나요?

파기 원인과 중개사의 고의·과실 여부에 따라 달라질 수 있어 단순 해제와 무효·취소를 구분해야 합니다.

실비가 한꺼번에 붙은 청구

상황 2. 실비가 별도로 붙은 매수인

실비라는 이름만 듣고 지급하지 않고 어떤 권리확인에 얼마가 들었는지 영수증과 산출내역을 요청한다.

예외와 세금까지 지급 전에 닫기

확인·설명서에 산출내역이 표시돼야 한다

중개대상물 확인·설명서에는 거래예정금액, 중개보수·실비 금액과 산출내역이 포함된다.

확인·설명서를 받을 때 보수와 실비 산출내역이 비어 있지 않은지 본다. 빈칸이면 서명 전에 계산 근거를 기입해 달라고 요청한다.

부가가치세는 과세유형과 증빙을 확인한다

부가가치세 청구 여부는 중개사무소의 과세유형과 세금계산 관계를 확인하고 적격 증빙을 요청한다.

부가가치세는 중개보수 상한과 별개로 사업자 과세유형을 확인해야 한다. 현금 지급을 선택해도 적격증빙을 받을 방법을 미리 정한다.

중개사 책임으로 해제된 거래는 예외가 문제된다

중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우 보수 지급의무 예외가 문제될 수 있으므로 단순 변심 해제와 구분한다.

거래 파기만으로 보수 의무가 자동 소멸한다고 보지 않는다. 중개사의 고의·과실 때문에 무효·취소·해제가 되었는지와 개인 변심을 구별해 자료를 정리한다.

국가법령정보센터 공인중개사법 제32조에서 마지막으로 볼 것

공인중개사법은 보수의 근거와 제한을, 시행규칙은 주택 보수 한도의 틀을, 시·도 조례는 실제 지역 요율을 확인하는 데 쓴다. 세 자료 가운데 하나라도 빠지면 계산이 달라질 수 있다. 중개업소가 제시한 표에는 조례명과 적용구간을 적어 달라고 요청하고 지급일 현재 유효한 규정인지 본다.

청구액이 다를 때

중개업소 계산과 온라인 계산기가 다르면 보증금, 월차임, 환산배수, 거래금액, 요율, 한도액을 한 칸씩 대조한다. 관리비나 주차비가 월차임에 섞였는지, 물건이 주택 또는 주택 외로 잘못 분류됐는지 확인한다. 중개사무소 소재지와 물건 소재지가 다르면 어느 지역 조례를 적용하는지 공식 규정에서 찾는다.

보수 외 금액은 실비, 부가가치세, 광고비 등 이름을 나눠 근거를 묻는다. 실비는 사용처와 영수증을 보고, 부가가치세는 사업자 과세유형과 적격증빙을 확인한다. 한도 초과나 현금영수증 거부가 의심되면 지방자치단체 중개업 담당부서와 세무상담을 이용한다. 분쟁 중에도 계약 이행일정은 별도로 관리한다.

공동중개 영수증이 불명확한 경우

상황 3. 부가세 포함 여부가 다투어진 의뢰인

중개업소 사업자등록 상태와 발급 가능한 적격증빙을 확인하고 보수·부가세를 구분한 영수증을 받는다.

계약 전 보수 합의를 끝내는 과정

중개 의뢰 단계에서 예상 보수를 물어 계약이 끝난 뒤 처음 금액을 듣는 상황을 피한다. 매매인지 임대차인지, 주택인지 주택 외인지, 보증금과 월차임이 얼마인지 알려 산출표를 받는다. 상한요율보다 낮게 협의했다면 요율과 금액을 모두 적는다. 구두 할인 약속은 계약서 작성일에 다시 확인해 확인·설명서 또는 문자에 남긴다.

계약서에 관리비가 정액으로 표시됐더라도 월차임 환산에 자동 포함하지 않는다. 관리비 세부내역과 차임을 구분하고 렌트프리나 선납 조건이 거래금액에 어떤 영향을 주는지 공식 계산기준을 확인한다. 오피스텔은 실제 주거용 사용과 법적 중개대상 분류를 중개업 담당부서에 물을 수 있다. 단순히 건물 이름으로 요율표를 선택하지 않는다.

중개업소가 권리분석 비용이나 서류발급 비용을 청구하면 실제 지출증빙과 법정 실비 범위를 본다. 중개보수에 포함된 일반 업무를 별도 서비스처럼 다시 청구하는지 확인한다. 부가가치세가 별도라면 사업자 과세유형과 세액을 표시한 증빙을 받는다. 현금 할인 조건으로 영수증을 포기하지 않는다.

지급 직전에는 계약서 거래금액, 확인·설명서 산출액, 중개업소 청구서, 적격증빙 예정액 네 숫자를 맞춘다. 차이가 있으면 원인을 적은 정정본을 받은 뒤 낸다. 이미 초과 지급했다면 감정적인 환급요구보다 적용 조례와 계산표, 지급증빙을 갖고 관할 기관에 상담한다.

초과 청구가 의심될 때 계산을 복원하기

청구서를 복원할 때 첫 줄에는 계약서상의 보증금과 월차임을 그대로 옮긴다. 둘째 줄에서는 원칙 공식인 보증금과 월차임의 100배 합산액을 먼저 계산하고, 그 결과가 5천만 원 미만일 때 보증금과 월차임의 70배 합산액으로 거래금액을 다시 산정한다. 셋째 줄에는 해당 지역·거래유형의 상한요율과 한도액을 적는다. 마지막 줄에서 당사자가 실제로 합의한 보수액을 비교한다. 상한은 자동 청구액이 아니므로 상한보다 낮게 합의한 문자나 확인·설명서를 찾는다.

실비 항목은 발급기관, 서류명, 발급건수, 실제 납부액을 붙인다. 중개업소의 인건비나 광고비를 실비라는 이름으로 더한 것은 아닌지 묻는다. 부가가치세가 붙었다면 중개업소의 사업자 정보와 공급가액·세액이 구분된 증빙을 요청한다. 카드수수료나 현금영수증 발급을 이유로 추가 금액을 요구받으면 거래 전에 관할 지자체 중개업 담당부서에 문의한다.

이미 지급했다면 계좌이체내역과 영수증, 산출표를 보존한다. 중개업소에 계산의 어느 입력값이 다른지 서면으로 질문하고 정정 청구서를 요청한다. 답변 없이 ‘관행’만 말한다면 적용 조례의 표와 계약정보를 함께 제시해 상담받는다. 환급 협의가 되면 반환액과 날짜를 기록하고 수정된 현금영수증 또는 세금계산서를 확인한다. 작은 차액이라도 계산근거를 복원하면 다음 갱신이나 이사 때 같은 오류를 반복하지 않는다.

계약이 공동중개로 진행됐다면 어느 중개업소와 얼마를 합의했는지 각각 확인한다. 한쪽이 다른 쪽의 몫까지 받는 구조라면 수령 권한과 총액을 영수증에 표시한다. 계약이 해제됐을 때 보수 청구가 가능한지도 해제 원인과 중개업자의 고의·과실 여부에 따라 검토해야 하므로 단순히 입주하지 않았다는 이유만으로 결론 내리지 않는다. 지자체 상담에는 양쪽 확인·설명서와 계약 해제 자료를 함께 제시한다.

공식 출처

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오늘 실행할 한 가지

계약서 금액을 환산식에 넣고 적용 조례의 상한을 찾는다. 보수와 실비, 부가가치세를 나눈 계산서와 적격증빙을 받은 뒤 지급한다.

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