전세계약 중도해지하면 새 세입자 중개보수는 누가 낼까? 합의서 쓰는 법

8월 18, 2026

전세계약 기간 중 이사할 때 임차인이 새 세입자 중개보수를 법적으로 당연히 부담하는지, 보증금 반환시점과 합의서를 어떻게 나눠 쓸지 정리합니다.

“나가려면 복비를 내라”는 말과 “법적으로 임차인이 낼 의무는 없다”는 설명은 서로 다른 층위의 이야기다. 정해진 기간 중 임차인 사정으로 조기 퇴거하면 임대인이 즉시 해지와 보증금 반환에 동의할 의무가 있는지는 별도 문제다. 결국 비용, 종료일, 보증금 지급일을 한 문장에 섞지 않는 것이 중요하다.

법정 의무와 당사자의 조기종료 조건을 분리해야 협상이 흔들리지 않는다. 이 글의 판단축은 해지권·특약 확인 → 임대인 동의 → 종료일 → 새 임차인 모집 → 중개보수 부담 → 보증금 반환 조건이다. 법정 부담과 조기종료를 위한 협상조건을 섞지 않고 날짜별 합의로 만든다. 2026년 8월 17일에 확인한 공식 자료를 기준으로 하며, 개인의 처분·수급·분쟁 결과는 관할 기관의 결정이나 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있다.

조기종료 협의의 출발점

조기 이사만으로 중개보수 의무가 생기지 않는다

찾기쉬운 생활법령은 계약기간 중 임차인이 이사한다는 사정만으로 새 임차인 중개보수를 임차인이 부담할 법적 의무가 있는 것은 아니라고 설명한다.

임차인의 개인 사정으로 이사한다는 사실과 중개보수의 법정 부담은 같은 명제가 아니다. 먼저 계약서에 중도해지권이나 별도 특약이 있는지 찾는다.

새 세입자가 늦어지는 경우

상황 1. 직장 이전으로 두 달 일찍 나가는 임차인

중개보수만 먼저 약속하지 않고 보증금 반환일과 차임 종료일을 맞바꾸는 조건으로 한 문서에 합의한다.

조기퇴거 합의문 검토

계약서의 시작일·종료일과 중도해지 특약을 옮긴다. 특약에 통보기간이나 위약조건이 있으면 현재 희망 퇴거일로부터 역산한다. 임대인에게는 이사 사유보다 원하는 종료일, 집을 보여줄 수 있는 시간, 보증금이 필요한 날짜를 구체적으로 제안한다.

새 임차인 모집이 시작되면 광고 동의, 열람 일정, 계약조건 변경 권한을 정한다. 기존 임차인이 임의로 보증금이나 월세를 약속하지 않는다. 새 계약 체결일과 실제 입주일이 다를 수 있으므로 어느 날부터 기존 차임이 끝나는지 협의한다. 공실 기간 부담도 문서에 넣는다.

중개보수를 부담하기로 한다면 금액 상한과 지급처를 확인한다. 임대인이 먼저 낸 뒤 보증금에서 공제하는지, 기존 임차인이 중개업소에 직접 내는지 정한다. 영수증을 누가 받는지도 적는다. 조기해지 동의가 취소될 경우 이미 낸 비용을 어떻게 처리할지 빠뜨리지 않는다.

퇴거일에는 전기·가스·수도 검침, 관리비, 장기수선충당금, 열쇠 수량, 내부 사진을 정리한다. 보증금 반환과 열쇠 인도를 같은 장소에서 확인하고 이체내역을 보관한다. 원상복구 공제는 항목과 금액을 적어 양측이 확인한다.

합의서 여섯 줄

항목	구체화할 내용	피해야 할 표현
종료일	연월일·시간	새 사람 오면
보증금	반환일·계좌	가능한 빨리
차임	부담 마지막 날	이번 달까지
중개보수	금액·지급대상	복비는 임차인
원상복구	점검일·범위	깨끗하게
열쇠	인도 시점	이사할 때

조기퇴거 합의서 문장별 검토

합의서 첫 문장은 기존 임대차계약을 특정해야 한다. 주택 주소, 계약 체결일, 원래 종료일을 적고 당사자 이름을 계약서와 맞춘다. 다음 문장에서 조기 종료에 합의한 날짜와 실제 퇴거·열쇠 인도일을 분리한다. 새 임차인 계약 체결을 조건으로 종료되는지, 조건 없이 특정일에 끝나는지 문장만 읽어도 알 수 있어야 한다.

보증금 조항에는 반환액, 공제 가능한 항목, 이체일, 계좌를 쓴다. 원상복구비를 나중에 정산한다면 임대인이 일방적으로 금액을 정하는 구조가 되지 않도록 점검절차와 증빙을 정한다. 차임·관리비·공과금의 부담 종료일도 각각 표시한다. 중개보수를 기존 임차인이 부담하기로 했다면 금액 또는 상한, 지급 상대, 지급시점을 적고 그것이 법정 의무가 아니라 합의조건임을 사실에 맞게 표현한다.

새 계약이 취소되거나 후보가 입주하지 못할 때의 처리도 빠뜨리지 않는다. 기존 임차인의 퇴거일이 미뤄지는지, 이미 계약한 새집의 비용을 누가 부담하는지, 임대인이 다른 후보를 받을 수 있는지 협의한다. 열쇠 인도확인서와 빈집 사진, 계량기 검침을 합의서의 이행자료로 정한다. 마지막으로 서로 추가 청구를 포기하는 조항이 너무 넓어 보증금·하자·손해배상까지 모두 지우는지 살핀 뒤 서명한다.

합의서가 여러 장이면 각 장에 서명하거나 간인하고 수정 부분은 당사자가 함께 확인한다. 전자서명을 사용할 때는 완성본 파일과 서명시각, 송수신 주소를 보관한다. 임대인과 공동명의자가 여럿이면 한 사람의 동의만으로 보증금 반환·계약종료가 확정되는지 대리권을 확인한다. 입주 당시 작성한 시설물 목록도 종료 점검표에 붙여 새 손상과 기존 하자를 구별한다. 합의 이행이 끝난 날에는 보증금 수령액과 열쇠 인도시각을 적은 확인서를 교환하고, 중개업소에 남아 있는 매물광고와 출입 비밀번호가 정리됐는지도 확인한다.

날짜와 비용을 교환조건으로 쓰기

중도해지 특약이 없으면 즉시 반환도 당연하지 않다

다만 기간 중 언제든 해지할 수 있다는 특약이 없다면 임대인이 계약기간 종료 전 보증금을 즉시 반환해야 하는지는 별도 문제다.

해지 특약이 없다면 퇴거 통지만으로 임대인의 보증금 반환일이 당겨진다고 단정하기 어렵다. 임대인에게 원하는 종료일과 반환 조건을 구체적으로 제안한다.

조기종료 조건으로 비용부담을 합의할 수 있다

실무에서 임대인이 조기해지에 동의하는 조건으로 임차인이 중개보수 상당액을 부담하기로 합의할 수 있다.

임차인이 새 중개보수를 부담하는 대신 조기 종료를 받는 방식은 협상조건이 될 수 있다. 비용을 냈다는 사실과 해지 합의가 연결되도록 한 문서에 쓴다.

합의비용은 법정 의무처럼 쓰지 않는다

그 합의는 법정 의무라는 표현보다 임대차 종료에 관한 당사자 합의임을 명확히 적는 것이 분쟁을 줄인다.

합의서에는 “새 세입자가 구해지면” 대신 새 계약일, 보증금 입금일, 실제 입주일 중 어느 날인지 지정한다. 세 날짜가 다를 때 공백 부담도 정한다.

새 계약일과 보증금 반환일을 구분한다

새 임차인이 구해지는 날, 새 계약 체결일, 입주일은 서로 다를 수 있으므로 보증금 반환 기준일을 특정한다.

기존 차임과 관리비는 열쇠를 돌려준 날과 자동으로 같아지지 않는다. 마지막 부담일, 검침일, 장기수선충당금 정산을 각각 확인한다.

중개보수 부담을 제안받은 경우

상황 2. 새 임차인은 구했지만 입주가 한 달 뒤인 경우

새 계약 체결일에 반환되는지 실제 입주일에 반환되는지, 공백 차임은 누가 부담하는지 특정한다.

실무에서 빠뜨리기 쉬운 기록

조기퇴거 협의에서는 해지 합의일, 기존 임대차 종료일, 새 계약일, 보증금 반환일을 네 칸으로 나눈다. 중개보수를 임차인이 부담하기로 했다면 법정 의무라는 표현 대신 조기해지 합의조건과 금액·지급처를 명시한다. 차임과 관리비의 마지막 부담일, 원상복구 점검, 열쇠 인도까지 서명 문서에 넣어 이사 후 남는 의무를 줄인다.

날짜가 다른 이유

날짜	법적·실무 의미	확인
해지 합의일	종료 조건 확정	서명
새 계약일	후속 임대차 성립	계약서
기존 퇴거일	점유 이전 준비	사진
보증금 반환일	금전 정산	이체내역

새 계약이 늦어질 때

새 임차인이 대출심사 때문에 서명을 미루면 기존 합의서가 새 계약 체결일, 보증금 입금일, 실제 입주일 중 어느 날을 반환조건으로 삼는지 확인한다. 모호하면 임대인에게 예상 일정과 기존 차임 종료일을 다시 서면으로 묻는다. 후보가 계약을 포기했을 때 이미 약정한 중개보수 부담이 유지되는지도 문구에서 확인한다.

기존 보증금으로 새 집 잔금을 치를 계획이라면 반환이 확정되기 전 날짜 위험을 숨기지 않는다. 단기대출을 쓰면 이자와 상환 가능성을 계산하고 새 계약 상대와 일정 조정을 협의한다. 이삿짐, 전입신고, 검침, 열쇠 인도, 보증금 이체를 하루 시간표로 만들어 어느 단계에서 멈출지 정한다.

보증금 반환과 열쇠 인도가 어긋난 경우

상황 3. 임대인이 구두로 괜찮다고 한 경우

이사 예약 전에 해지 동의, 정산일, 중개보수, 원상복구 범위를 문자 또는 서명 문서로 다시 확인한다.

이사 전에 문서로 잠그기

차임 종료일과 열쇠 인도를 함께 정한다

기존 임차인의 차임·관리비 부담 종료일과 주택 인도·열쇠반환 시점을 함께 정한다.

중개보수 금액을 미리 고정한다면 적용 거래금액과 상한 범위를 살핀다. 기존 임차인이 어느 중개사무소에 직접 지급하는지도 영수증 발급과 함께 적는다.

보수 산식과 영수증 발급자를 명시한다

중개보수 지급 대상과 금액 산식, 상한, 영수증 발급 주체를 합의서에 적는다.

원상복구 점검은 이삿짐을 모두 뺀 뒤 사진으로 남긴다. 임대인이 보수를 이유로 공제를 주장할 때 자연손모와 실제 파손을 나눌 자료가 된다.

이사 전에 서명된 합의서를 확보한다

구두 합의 뒤 먼저 이사하면 보증금 반환과 공실기간 부담을 둘러싼 다툼이 생길 수 있어 서명된 합의서를 먼저 확보한다.

구두 동의만 믿고 새집으로 옮기기 전에 서명본을 확보한다. 해지일, 반환액, 지급일, 비용부담, 열쇠 인도 다섯 항목이 있어야 이사 후 의무를 확인할 수 있다.

찾기쉬운 생활법령 집 내놓기·중개보수 부담에서 마지막으로 볼 것

생활법령의 중도퇴거 설명은 임차인이 새 중개보수를 당연히 부담하는 것은 아니라는 출발점을 준다. 그러나 계약기간과 특약, 임대인의 조기종료 동의는 각 계약서에서 확인해야 한다. 공인중개사법상 보수 규정은 합의된 부담액의 상한을 검산하는 데 쓰고, 보증금 반환일은 별도 합의로 확정한다.

이사일을 확정하기 전 네 번의 합의

처음 해지 의사를 전할 때 원하는 퇴거일만 통보하지 않는다. 새 임차인 모집 협조, 집을 보여줄 시간, 보증금 필요일, 차임을 낼 수 있는 마지막 날을 제안한다. 임대인이 동의한 항목과 보류한 항목을 나눠 회신을 요청한다. 합의 전 새집 계약을 확정하면 보증금 반환 지연 위험을 스스로 떠안을 수 있다.

중개업소를 정하면 매물조건을 누가 결정하는지 분명히 한다. 기존 임차인은 임대인 동의 없이 보증금과 월세를 낮추거나 특약을 약속하지 않는다. 방문자 개인정보를 과도하게 수집하지 않고 출입일정과 집 상태만 기록한다. 새 후보가 들어오면 계약 체결 가능일과 실제 입주 가능일을 각각 확인한다.

조기해지 합의서 초안에는 기존 계약 종료, 보증금 반환, 차임·관리비, 중개보수, 원상복구, 열쇠 인도를 넣는다. 새 임차인 계약이 불성립하면 합의가 어떻게 되는지 조건을 적는다. 보증금에서 공제할 금액은 항목과 상한을 정한다. 말로 합의한 날짜가 초안과 다르면 서명 전에 고친다.

이사 당일에는 빈집 사진과 검침값, 열쇠 수량을 양측이 확인한다. 보증금 이체가 지연되면 열쇠를 먼저 넘길지 여부를 합의서에 따른다. 전입신고와 확정일자 효력에 영향을 줄 행동은 보증금 반환 전 법률상담 없이 서두르지 않는다. 정산이 끝나면 영수증과 합의서, 송금내역을 한 폴더에 둔다.

조기퇴거 합의 전 확인 질문

1. 중도퇴거하면 임차인이 무조건 복비를 내나요?

그 사정만으로 법적 의무가 당연히 생기는 것은 아니지만 조기해지 합의 조건으로 부담을 약정할 수 있습니다.

2. 새 세입자만 구하면 바로 보증금을 받나요?

새 계약 체결과 입주·보증금 입금 시점이 다를 수 있으므로 반환 기준일을 합의해야 합니다.

3. 임대인이 해지에 동의하지 않으면요?

계약·특약상 해지권과 법정 사유를 검토해야 합니다. 일방 퇴거만으로 의무가 모두 끝난다고 단정하지 마세요.

4. 중개보수 금액은 어떻게 정하나요?

적용 조례 상한과 실제 거래금액을 확인하고 누가 어느 중개업소에 지급하는지 명시하세요.

5. 합의서는 문자로도 되나요?

증거가 될 수 있지만 핵심 조건을 빠짐없이 정리한 서명 문서가 더 명확합니다.

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공식 출처

오늘 실행할 한 가지

해지일, 보증금 반환일, 차임 종료일, 중개보수 부담, 열쇠 인도를 한 문서에 적는다. 다섯 항목에 서명한 뒤 이사 일정을 확정해야 조기퇴거가 구두 약속에 머물지 않는다.

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